Многие покупатели квартир в новостройках ошибочно думают, что закон 214-ФЗ, еще с 2005 г. введеный в обиход, имеет обязательную силу и защитит их. Тем не менее они могут быть обмануты! Застройщиками используются неправомерные способы по продаже жилья, и нет никаких гарантий о защите собственных интересов покупателей.Застройщик, обычно сам не возводит дома, делая это не за свой счет,и yt собственными орудиями труда. Строительство дома выполняет генеральный подрядчик или несколько подрядчиков, которыми привлекаются в свою очередь субподрядчики — небольшие компании. Субподрядные организации, поставляющие стройматериалы и осуществляющие работы узкой направленности, принимают оплату от застройщика не в виде денежных средств, а в виде квартир. Далеко не редкость в наши дни такое явление, как договоры-уступки или договоры на соинвестирование, которые заключают между собой застройщики и подрядчики (субподрядчики). Самое интересное здесь то, что такой договор действителен лишь до тех пор, пока между основным застройщиком и мелкой строительной компанией сохраняются нормальные отношения. При порче отношений, что случается часто и в силу претензий к работе, или по её оплате, право на квартиру для субподрядчика нивелируется.
Схема при которой субподрядными компаниями дольщикам продаются квартиры полученные за исполненные работы, встречается всё чаще. Это совершенно не соответствует действующему законодательству, и эти квартиры продаются в обход закона через уступки права без подтверждения об оплате. Например, распостраненной ситуацией является, то что субподрядные компании продают жилье в новостройке, подтверждая свои права по договору уступки и актом исполнения работ перед застройщиком. Однако при отсутствии прямой привязки к документам, возник конфликт между субподрядчиком и стройкомпанией, и частично выполненный объём работ, который был результатом взаимозачета по подписанному договору, стал причиной оставления дольщика без квартиры.
Строительным компаниям очень удобна вексельная схема по продаже квартир в новостройках. Эта схема освобождает от налогов и от обязанностей по компенсации убытков, уплаты неустойки за использование чужих денежных средстви, в случае наличия погрешностей у возводимого объекта или его неготовности в заранее намеченный срок .Реализация квартир через вексельную схемц лишает дольщиков права предъявлять претензию к основному застройщику. В вексельной схеме реализованы отношения,при которых дольщик приобретают ценные бумаги посторонней компании, и эти бумаги должны обмениваться на квартиру, но только при согласии застройщика на такой обмен. На практике покупатели квартир в новостройках часто остаются ни с чем из-за того, что вексель был оформлен на небольшую и зачастую подставную компанию, которая легко банкротится и не возвращает деньги, не взваливая на себя бремя по передаче не полученного от застройщиков жилья.
Предварительные договорённости о долевом участии в строительстве
Схемы по оплате предварительного договора о долевом участии часто вводят дольщиков в заблуждения. Если застройщиком предложено подписание не основного, а предварительного договора, это может быть опасно, ведь регистрация основного договора долевого участия обязательна, а её отсутствие может означать, что строительная компания чего-то не договаривает.